Ida Søraunet Wangberg

ida.wangberg@fagbladet.no

Siden barnehageforliket i 2003 har norske myndigheter gitt investeringstilskudd, momskompensasjon og billige husbanklån til de som har villet bygge barnehager. Noen har også fått billige eller gratis tomter av kommunene. Etter at barnehagene har stått ferdige, har eierne ikke bare fått driftstilskudd til å drive selve barnehagene, men også kapitaltilskudd for å dekke rentekostnader og slitasje på bygg.

I mange år har de store kommersielle kjedene drevet med store overskudd, samtidig som de har hatt lavere bemanning enn kommunale og ideelle barnehager. Etter at bemanningsnormen med sine krav til grunnbemanning ble innført i 2019, har overskuddene hos de kommersielle kjedene gått ned. Ifølge en rapport fra Telemarksforskning, utført på oppdrag fra Utdanningsdirektoratet, skyldes det økte kostnader til bemanning, som en følge av bemanningsnormen.

{u1}

Solgte eiendommer til utlandet

På samme tid som overskuddene har gått ned, har de store kommersielle kjedene skilt ut barnehageeiendommer i egne selskap og solgt dem til utenlandske eiere.

https://datawrapper.dwcdn.net/kjL3z/3/

I 2019 solgte brødrene Kristian og Roger Adolfsen, eierne av Norlandia-konsernet, 170 barnehage-eiendommer i Norge, Sverige og Danmark til det australske investeringsfondet Whitehelm Capital for 2,7 milliarder kroner. Blant eiendommene var barnehagebygg som brukes av kjedene Norlandia, Kidsa og Espira.

• Fikk gratis tomter fra kommunen: Tjente store penger på salg

Kjeden Gnist, som det svenske fondet Altor og ekteparet som grunnla kjeden, Bjørn og Kjersti Grønmyr, nå har inngått avtale om å selge til Norlandia, har solgt 11 av sine 17 barnehageeiendommer til det samme selskapet, som nå har fått navnet Kinland. Nylig har også fire barnehageeiendommer som tidligere hadde PBLs styreleder Eirik Husby på eiersiden havnet i Kinlands portefølje.

Milliardsalg

Eierne av landets to største barnehagekjeder, Læringsverkstedet og FUS, solgte i 2020 og 2021 en stor andel av sine barnehageeiendommer til det svenske selskapet Samhällsbyggnadsbolagen (SBB). Eierne av Læringsverkstedet, ekteparet Randi og Hans Jacob Sundby, fikk 4,25 milliarder for de 138 barnehageeiendommene de solgte.

Eli Sævareid og Sigurd Aase, som eier Fus-barnehagene gjennom selskapet Trygge Barnehager, fikk 4,58 milliarder kroner for de 142 barnehageeiendommene de solgte.

SBB eier fra før 13 barnehagebygg som kjeden Espira driver barnehager i.

Eies fra Sverige, Tyskland og Nederland

Fagbladet har utarbeidet en oversikt over hvilke barnehageeiendommer som har utenlandske eiere, hovedsakelig basert på eierselskapenes egne oversikter over eiendommene sine. Til sammen dreier det seg om 439 barnehagebygg over hele landet. Nesten alle er eid av enten SBB eller Kinland.

Det svenske selskapet SBB eier 292 norske barnehagebygg. Selskapet ledes av Ilija Batljan, som tidligere har vært ordfører for Socialdemokraterna. Batljan er også største eier i selskapet. Eierne av Læringsverkstedet, Hans Jacob og Randi Sundby, har også en liten eierandel. Selskapet ble etablert i 2016, og har på rekordtid blitt ett av Nordens største eiendomsselskaper. Forretningsideen er å eie bygg med det offentlige som leietaker.

https://datawrapper.dwcdn.net/oOYkS/1/

Den andre store utenlandske barnehagebygg-aktøren er selskapet Kinland, som eier 142 norske barnehagebygg. Kinland eies av det australske investeringsfondet Whitehelm Capital, som nå har fått tyske eiere, etter at det ble kjøpt opp av investeringsselskapet Patrizia AG høsten 2021. Patrizia AG kontrolleres av den tyske eiendomsmilliardæren Wolfgang Egger.

• Slik ble 37 norske barnehager verdt over en halv milliard kroner

En langt mindre aktør er selskapet Velfra, som eier sju barnehagebygg. Byggene leies ut til barnehagekjeden Ulna, som forøvrig også har utenlandske eiere, nærmere bestemt det svenske selskapet Atvexa AB. 60 prosent av aksjene i Velfra eies av det svenske selskapet Infranode I AB, og 40 prosent eies av nederlandske Dif Cif Finance B.V.

Fagbladet kan ikke utelukke at også finnes andre utenlandske selskaper som eier norske barnehagebygg.

{u3}

797 millioner i årlig husleie

Til sammen går minst 797 millioner kroner i husleie hvert år til disse tre utenlandske selskapene. Beregningen er basert på de enkelte barnehagenes regnskapsrapportering til Utdanningsdirektoratet fra 2020 og på hva SBB har gått ut med vil være de samlede husleieinntektene fra Fus og Læringsverkstedets barnehager. Antakelig vil samlet husleie for 2021 og 2022 bli enda høyere, ettersom noen av barnehagene er oppført med lave leiekostnader i 2020, sannsynligvis på grunn av at de er kjøpt opp i løpet av 2020 eller 2021.

• Barnehagen hadde overskudd på mange millioner hvert år. Nå truer de med at barna ikke får nye leker

De 439 barnehagebyggene utgjør nesten 15 prosent av alle private ordinære barnehager i Norge. Tilsammen går over 35.000 barn i en barnehage som holder til i et bygg eid av et utenlandsk selskap. Det utgjør 26 prosent av alle barn i ordinære private barnehager og nesten 13 prosent av alle barnehagebarn i Norge.

{u2}

Alt ansvar på leietaker

Leiekontraktene SBB har inngått med Læringsverkstedet om de 138 barnehagebyggene de har kjøpt opp, går over 35 år og er såkalt triple-net-kontrakter. Det betyr ansvaret for vedlikehold og andre kostnader som vanligvis er pålagt utleier, legges på leietaker. Det gir lavere risiko for utleier. Om leiekontraktene som er inngått med Fus-kjeden har samme vilkår, er ikke kjent.

• Barnehagekjede betalte husleie til seg selv: Slik ble leia dobbelt så høy som i andre private barnehager

Men i årsregnskapet for Kinlands eierselskap Odin Bidco står det at eiendommene leies ut på «langsiktige triple-net kontrakter hvor driftsselskapet har hovedansvaret for årlig vedlikehold, forsikringer, og andre direkte relaterte eiendomskostnader inkludert skatt» (vår oversettelse).

Et unntak er eiendommene som leies ut til Espira, der Kinland har ansvar for visse mindre eiendomsrelaterte kostnader.

Alle avtaler prinsindeks-justeres hvert år, ifølge årsregnskapet.

Her kan du søke opp din barnehage eller kommune:

https://datawrapper.dwcdn.net/3VzrG/1/

• Her kan du sjkke hva «din» barnehage bruker penger på

Trygge og lønnsomme investeringer

Whitehelms direktør, som nå leder infrastrukturinvesteringene i det tyske selskapet Patrizia AG, som har kjøpt Whitehelm, uttalte i et intervju til australske Financial Review desember 2021 at det som gjør barnehagebygg til infrastruktur, og ikke bare eiendom, er lovverket og finansieringsordningen for barnehager.

– Når et bygg er godkjent som barnehage, vil det alltid være en barnehage. Det kommer ikke til å åpne opp andre i konkurranse, fordi alt er støttet av myndighetene, og 80 prosent av kostnadene dekkes av myndighetene.

SBB trekker i sine firmapresentasjoner fram at det å leie ut til nordiske land, som anses som sikre betalere, gir stabil «cash flow» og lav risiko.

Christian Wolff-Skjelbred, tidligere administrerende direktør i Barnebygg Drift (nå Espira) og tidligere styremedlem i PBL, skrev i et innlegg i DN i desember 2021 at «SBBs sjef og storeier Ilija Batljan må gni seg i hendene». Ifølge Wolff-Skjelbred har investeringen i barnehagebyggene like lav risiko som stats/kommuneobligasjoner med lang løpetid, mens avkastningen på egenkapital på mellom seks til ni prosent er langt høyere.

Vil ekspandere

Selv om de to utenlandske infrastruktur-gigantene nå eier en betydelig andel av private barnehagebygg i Norge, ser det ikke ut til at de har tenkt å nøye seg med det.

Kinland skriver på sine nettsider at selskapets strategi framover er å «ekspandere barnehage-porteføljen». De vil også begi seg inn i omsorgsbygg med liknende karakteristika som det nordiske barnehagemarkedet, altså langsiktige kontrakter med solide driftere og trygg offentlig finansiering.

I pressemeldingen om oppkjøpet av barnehagebygg fra Trygge Barnehager skriver SBB at de har «finansiell kapasitet til å fortsette å støtte ekspansjonen av viktig sosial infrastruktur sammen med bransjens driftsselskaper».

I pressemeldingen om oppkjøpet av Læringsverkstedets barnehageeiendommer, skriver samme selskap at «dypere samarbeid med den nordiske regionens ledende barnehageselskap Læringsverkstedet vil generere ytterligere investeringsmuligheter for å bidra til en styrket sosial infrastruktur i hele Norden».

Dette er kjedene som har solgt barnehagebygg til utenlandske eiere

Læringsverkstedet

• Eid og etablert av ekteparet Hans Jacob og Randi Sundby i 2003.

• Omfatter over 240 barnehager. Mange av dem har kommet til gjennom oppkjøp av små kjeder og enkeltstående barnehager.

• Omsetter for rundt tre milliarder i året.

• Har drevet med mellom åtte og tolv prosent driftsmargin 2014–2018.

• Hadde resultat på over 100 millioner kroner i 2017.

• Solgte 138 barnehageeiendommer til SBB sommeren 2020, for 4,25 milliarder kroner.

• Årlig husleie til SBB vil være 251,4 millioner kroner.

• Konsernet hadde da fem milliarder kroner i gjeld, blant annet i form av et obligasjonslån på 1,5 milliarder kroner.

Fus/Trygge barnehager

• Ekteparet Eli Sævareid og Sigurd Aase eier barnehagekjeden Fus gjennom selskapet Trygge barnehager AS, som også har bygget barnehager for andre aktører. Fus ble etablert i 2001.

• Fus-kjeden omfatter rundt 180 barnehager. Mange av dem har kommet til gjennom oppkjøp av små kjeder og enkeltstående barnehager.

• Har drevet med driftsmarginer på mellom åtte og elleve prosent i perioden 2014–2018.

• Over flere år er over 900 millioner kroner ført ut av barnehagevirksomheten og oppover i konsernet der pengene er investert i næringsvirksomhet. Blant annet er det gjort betydelige investeringer i oljevirksomhet.

• Solgte 142 barnehageeiendommer til SBB i desember 2021 for 4,6 milliarder kroner.

• Årlig husleie til SBB vil være 262 millioner kroner.

Espira

• Omfatter i dag over 100 barnehager.

• Etablert under navnet Barnebygg-gruppen av Einar Magne Jansen.

• Jansen solgte deler av konsernet til oppkjøpsfondet CapMan i 2009.

• Jansen beholdt 46 barnehagebygg som han leide ut til Espira gjennom selskapet Service Property AS. Husleiene var for flere barnehager så høye at de drev barnehagene til konkursens rand.

• Jansen solgte de 46 barnehagebyggene til Adolfsen-brødrenes Pioneer Public Properties i 2014.

• Omtrent på samme tid solgte CapMan selskapet til det svenske selskapet Academedia, eid av oppkjøpsfondet EQT.

• Academedia skilte ut ti barnehagebygg som fulgte med, og solgte dem til det svenske selskapet Hemfosa Fastigheter, som igjen ble kjøpt av SBB i 2019.

Norlandia

• Omfatter i dag rundt 50 barnehager.

• Etablert av Kristian og Roger Adolfsen, Benn Eidissen og Helge Carlsen.

• Benn Eidissen og Helge Carlsen solgte seg ut av konsernet i 2016 for 500 millioner kroner.

• I 2019 solgte Adolfsen-brødrene 170 barnehage-eiendommer i Norge, Sverige og Finland til det australske pensjonsfondet Whitehelm Capital for 2,7 milliarder kroner.

Kidsa

• Omfatter i dag 27 barnehager i Bergen.

• Kidsa-barnehagene ble etablert av Stiftelsen husmødrenes barnehager i Bergen, som senere fikk navnet Vappus.

• Eiendomsutvikler Tore Andersen tok over Vappus-barnehagene og slo kjeden sammen med sin egen, Regnbuen barnehager, under navnet Kidsa barnehager.

• I 2015 kjøpte Adolfsen-brødrene, Benn Eidissen og Helge Carlsen Kidsa-barnehagene gjennom selskapet sitt Kidprop AS.

Gnist

• Omfatter 17 barnehager i Møre og Romsdal, Trøndelag og Hordaland.

• Etablert av ekteparet Grønmyr, som i 2018 solgte 80 prosent av aksjene til det svenske oppkjøpsfondet Altor for 382 millioner kroner. Ifølge DN ble 356 millioner kroner bokført som gevinst.

• I perioden 2007 til 2017 tok ekteparet Grønmyr ut utbytter på til sammen 54,2 millioner kroner fra konsernet.

• Drev med en driftsmargin på mellom 11 og 14 prosent i perioden 2014–2018.

• I 2019 vedtok Trondheim kommune varig stenging av Gnist Trøa, fordi kommunen mente driften av barnehagen var uforsvarlig og at det hadde pågått pedagogisk svikt over tid.

• I juni 2021 vedtok Trondheim kommune å kjøpe Gnist Trøa for 46,13 millioner kroner.

• I september 2021 ble det kjent at Norlandia har inngått avtale med Altor og ekteparet Grønmyr om å kjøpe Gnist-barnehagene.

Ulna

• Driver rundt 20 barnehager i Norge.

• Etablert av Trond Ingvaldsen og Geir Hartmann som eide 50 prosent hver gjennom selskapet Fem T.

• I 2018 solgte Fem T Ulna-kjeden til det svenske selskapet Atvexa AB for 225,9 millioner kroner. Barnehageeiendommene inngikk ikke i salget.

Barnehagenett

• Paraply for 14 barnehager med PBLs styreleder Eirik Husby på eiersiden.

• 11 av barnehagene eies av Borg barnehager AS og to av dem av Økernly barnehagedrift AS.

– Viktig samfunnsrolle

Benjamin Thorsen, administrerende direktør i Kinland, svarer i en e-post følgende på hvorfor selskapet eier så mange barnehageeiendommer:

– Våre eiere, som primært er pensjonsfond, opererer i henhold til mandater med fokus på sosialt ansvar og bærekraft. Kinlands barnehager og andre investeringer innen sosial infrastruktur spiller en viktig samfunnsrolle i de landene vi er til stede i, noe som har vært en nøkkelfaktor for våre eiere når de har besluttet å investere i disse eiendomssegmentene.

Ifølge Thorsen er leienivået typisk basert på hvor mange barn det er plass til i hver barnehage.

– Hva skjer dersom barnetallene eller antallet søkere til barnehagene går ned, barnehagene må drive med mange tomme plasser og lavere inntekter og kostnadene til husleie blir for høye? Er det tatt høyde for slike situasjoner i leiekontraktene som er inngått?

– Våre leietakere i Norge er eiet av selskaper som har børsnoterte instrumenter, og av regulatoriske hensyn kan vi derfor dessverre ikke gå ut med detaljer om hvordan disse leiekontraktene er utformet, skriver Thorsen i en e-post til Fagbladet.

– Har dere planer for eller ønske om å kjøpe flere norske barnehageeiendommer?

– Mens Norge utgjør den største andelen av vår eiendomsportefølje i dag, så har vi ikke kjøpt mange nye eiendommer i Norge de siste par årene. Vi forventer å vokse relativt mer i andre nordiske og nord-europeiske land, skriver Thorsen.

Fagbladet har også kontaktet SBB for en kommentar, men de har ikke besvart henvendelsen.

Dyrere å leie enn å eie

Hvor mye de ulike barnehagene betaler i husleie varierer. Mens Norlandia-barnehagene i snitt betaler 20.000 kroner i husleie per år per barnehageplass, betaler Ulna-barnehagene i snitt 31.900 kroner. For Gnist-barnehagene er snittet 21.800 kroner, for Kidsa-barnehagene 23.500, og for Espira-barnehagene 25.600 kroner.

Basert på hva SBB har oppgitt at Fus- og Læringsverkstedet-barnehagene skal betale i årlig husleie, vil snittet for Fus-barnehagene være på 24.300 kroner per barn, mens det vil ligge på 23 500 kroner per barn for Læringsverkstedet-barnehagene.

I en rapport om kostnadene i private barnehager for 2019, laget av Telemarksforskning på oppdrag fra Utdanningsdirektoratet, ser forskerne nærmere på forskjellene mellom barnehagene som eier og leier lokalene sine. Ifølge rapporten er de samlede kostnadene knyttet til lokalene høyere for barnehager som leier enn for dem som eier, også når man kontrollerer for beliggenhet.

I rapporten Lønnsomhet og kapitalstrukturer i private barnehager 2019, utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse AS i samarbeid med Telemarksforskning på oppdrag fra Udir, finner forskerne også tydelige forskjeller i hva barnehagene bruker penger på. De store konsernene har samlet sett lavere lønnsutgifter enn gjennomsnittet av private barnehager, men høyere utgifter til bygg.

Forskerne konkluderer også med at «salg av barnehagevirksomhet og barnehageeiendom fungerer begge som måter å hente ut gevinster på».